不動産売却の基礎知識

不動産査定の基本【収益還元法】

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収益還元法は、不動産の収益力を元に不動産価格を算出する方法です。住居用の不動産には稼ぐことはもとめられませんので、主に収益物件不動産の査定時に利用されます。

それでは収益還元法を利用した不動産査定法を解説していきます。

収益還元法とは

収益還元法は、主に賃貸不動産や事業用の不動産の価格を求める場合に利用される方法で、特にアパートやマンションの投資用物件に使われることが多い方法です。例えば、実際の価値よりも取引価格が高騰してしまっている場合に検証手段として使われます。

簡単に言うと、不動産の価値は収益力が元になる!という考え方。詳細を確認しましょう。

直接還元法

1年間の収益を還元利回りで割ることで不動産価格を求める方法です。

※還元利回りとは投資額に対する年間の賃料収入の割合。

長期で不動産を保有する場合の査定に適しており、還元利回りの設定がポイントになります。

還元利回りは、以下のサイトで査定を希望する近隣の想定利回りを参照するといいでしょう。

 

例えば、還元利回りを10%、年間の収益が120万円、年間経費(維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等)が20万円だとすると、不動産価格は1,000万円になります。

DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)

対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される売却価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。

少しわかりにくいので、DCF法の内容を一言で表すと、

「◯年後に売却予定で毎月◯万円の収益を出す不動産を、今の価値に変換するといくら?」

を計算する方法。

DCF方では「今もらえるお金」>「将来もらえるお金」という考え方をします。たとえば、今日もらえれば運用して1年後に10万円以上にすることもできますし、一方で物価が高くなり価値が下がってしまう可能性もありますが、DCF法では上記の考え方をします。

詳しくは以下の図を参照してください。

今日売却すると約1,259万円、5年間保有して売却すると1,300万円。

将来の収益を現在の価値に割り引いて(ディスカウント)から合計するのがDCF法の考え方になります。

おわりに

こうした査定方法について知る機会は多くないと思いますが、自分の不動産の査定額が適正か否か?を知るためには必須の知識となります。

不動産価格の算出方法を理解したうえで、後悔のない不動産売却を目指しましょう。







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