訪問査定と机上査定の査定結果を比較

簡易査定と訪問査定。どちらの査定額か高くなるのでしょうか？実際に訪問査定を受けて出た査定額と、簡易査定額を比較をしてみたいと思います。

参照：訪問査定と机上査定の特徴と、机上査定をしてわかったこと

物件の情報

今回、私の実家を不動産一括査定サイトを利用して査定をしました。計8社に簡易査定をしてもらい、1社は訪問査定を受けました。

参照：都内の一軒家を不動産一括査定【計11社】してみてわかったこと

査定をしてもらったのは以下の物件です。

査定の内容

査定結果

査定結果は5,100万円でした。

簡易査定した全7社の査定額平均が5,363万円でしたので、平均より低い査定額となりました。査定額は低くなりましたが、査定の根拠はよく理解できましたし、売却を依頼するならG社に依頼したいと思います。なぜG社に査定依頼をしたいと思ったのかを説明します。

訪問査定

訪問査定を受けたのは2018年1月中旬で、メールにて訪問時間を決め、査定時間はヒアリングを含めて2時間でした。「時間が無い」伝えておけば、時間をかけずに査定してもらくことも可能ですが、せっかくの機会ですので疑問点や不安点をしっかり聞きましょう。

訪問査定の流れ

1. 挨拶と自己紹介
2. 不動産査定についての説明
3. 物件についての聞き取り
4. 物件査定

査定にきた人について

不動産の営業マンってどんな感じだろう…少し不安がありましたが、わが家にやってきた営業マンは20代後半の男性でした。清潔感があり、柔らかい印象のある好青年という印象。

査定に入る前に自己紹介（名前・経歴・家族構成…）があり、営業マンのことを知ることができました。査定前に自己開示されたのでこちらも安心できました。

査定額の根拠について

東京カンテイを活用した取引事例比較表

査定額は東京カンテイというサービスから過去の取引事例を取得しています。査定物件の近くで同条件の取引された3件の事例をピックアップ。そしてその事例と今回の事例を比較して査定額を算出します。
参照：不動産査定方法の基本【取引事例比較法】

土地の評価

プラスの要素

規模（広さ）

マイナスの要素

セットバック分の面積

隣接地の利用状況

交通条件（接する道路が狭い）

※セットバックについては区役所にて調べていただきました。再建築する際には変換するべき面積をしれて良かったです。

※向かいの家のゴミ置き場が散らかっていたので、減価査定となりました。近隣の状況で売値が下がってしまうのには困ったものです。しかし、こうした要因も査定額に反映されますので悪しからず。

建物の評価

建物の耐用年数について

鉄骨造の対応年数は35年、築30年経過しているので残存耐用年数５年として査定されました。建物の査定については、建物内を見ないとわかりません。築年数が浅くても使い方によっては査定額が下がる場合もあるので、簡易（机上）査定額を過信しない方が良いでしょう。

プラスの要素

建物のグレード

※建物が重量鉄骨（耐火造）であるためにグレードが高いと査定されました。

マイナスの要素

特殊な間取り※わが家は1階にトイレが２つあったり、入り口が複数あります。こうした間取りの物件は流動性が低いと判断されて価格が下がるのだそうです。

訪問査定で見られた場所

室内

室内は全体的にみられていました。クロスの張替え時期だったり、窓の開き具合などもチェックされました。

トイレ

トイレは中を見て、流して水の通りを確認していました。

お風呂

お風呂の様子と、給湯器の状況、洗面台に使いやすさ等を確認していました。また、いつごろリフォームしたかを確認されました。

キッチン

水を出したり、ガスに火をつけて使用に問題がないか確認をとっていました。こちらもいつリフォームしたかを確認されました。

ベランダ

日当たりや、隣の家との距離を見ていました。外壁の塗装についても確認をされます。

間取り・構造

物件の流動性があるかを確認するそうです。特殊な間取りの物件は売れにくいそうです。一般的な間取りの方が買い手が早くみつかる可能性があるとのこと。需給のバランスがあんだそうです。

隣の家の状況

以前から向かいの家のゴミ置き場が荒れており、査定の際もそのことについて質問をされ、結果的に査定額が減額となりました。こういった情報は訪問しないとわからないですね。

査定を受けている間の会話や相談

税金について

売却益に対する税金

不動産を購入額より高い金額で売却すると税金がかかります。わが家の場合、どれくらい税金がかかるをざっくり試算してもらいました。簡易査定ではココまで具体的なアドバイスをしてもらえませんでした。

ライフプランについて

私と家族の今後のライフプランについてもアドバイスをいただきました。

私に対しては、「実家がなくなってしまうことにネガティブな感情はありませんか？」「将来的にこの家に住む可能性はないのですか？」

また、家族のライフプランについても「お父様はこちらの物件を売却後はどちらの住む予定ですか？」「手元にどれくらいお金が残れば理想の生活ができそうですか？」

といった、家族のライフプランについても質問がありました。具体的なイメージができていなかったため、改めて家族会議する時間を持つことにしました。家族で将来のライフプランについて話すのは大切ですが、後回しになりがちです。こうした査定をきっかけにより明確な話ができて良かったです。

不動産会社のできること

「どの不動産会社もできることは同じなので、営業マンが大切だと思います」と担当の営業マンが話していました。まさにその通りですね。不動産の売却はどこの会社でもできます。だからこそ信頼できる営業マンがいる不動産会社を選ぶ必要があります。

補助金について

中野区は耐火の建物を取り壊す時に補助金がでます。しかし言われるまで一切知りませんでした。こういった情報は地域を絞って営業している業者だからこそなせる技。役所で詳細を調べてきていただきました。

市況について

東京都の不動産相場、中野区の不動産相場、今後の相場の予想などは一見の価値があります。相場観を知ることで、不動産を売却するタイミングを決める判断要素になりますね。

ちなみに平成30年は、「金利水準に大きな変化はなさそうで、不動産全体の下支えが続き、底堅い推移が予想される」そうです。

建物取壊し費用

わが家を取り壊すと200万〜300万円だそうです。更地にして売却する場合は、こうした費用が持ち出しになります。話しを聞くまで全く知りませんでした。

賃貸物件として貸し出した場合の提案

同地区の賃貸相場は、20〜23万円程度。賃料の根拠は、同地区で類似条件の事例と比較しています。今回は賃貸として貸し出した際の収入のシュミレーションを出してもらえました。賃貸で貸し出した場合の収入額を知ることで、賃貸という選択肢を考える方もいると思います。売却か賃貸か、それぞれの事情に合わせて判断したいものですね。

賃貸のメリット

• 月々の家賃収入が得られる
• 空室になったとき、再び住むことができる

デメリット

• 空室になると収入がなくなる
• 維持管理する手間（遠方に住むとより負担がかかる）
• 賃借人の立場が強い
• 建物の価値が年々下がる
• 土地の価値が下がる可能性がある

売り出す方法について

不動産は売り出したい価格で売り出せる

平均的な売却までの期間は4〜6ヶ月

売り出し開始してから引っ越す方が多い（要内覧対応）

売却諸費用の説明

• 売買契約書印紙代
• 仲介手数料
• 測量費用
• 解体費用

その他質問

ペットを飼っていると査定額下がる？

一般的にペットを飼っていたから査定額が下がることはないとのことでした。ただ、匂いがこもっていたり、程度を超えた傷などがある場合は査定額が下がる場合があるそうです。わが家は犬を飼っていますが、査定額が下がることはありませんでした。

査定する前にリフォームしたほうがいいの？

答えは「不要」です。

というのも、物件は更地にして売却する可能性もあるからです。リフォームをしてもそれらが売却額の上乗せ要件にはなりません。一度査定をしてから、必要であればリフォームするというスタンスでいいでしょう。

不動産一括査定に対する質問

査定依頼はどれぐらいあるの？

約2年前に出店して、駅から徒歩3分程度のこちらの店舗では、月に40件ほど一括査定サイト経由で査定依頼が来るそうです。

※東京でTVCMで流れている不動産会社

お店に直接査定依頼に来る人はいるの？

査定の依頼で直接店舗に来る人は月に１人程度だそうです。PCやスマホが使えない年齢層の方が多いそうです。ネット査定を経由してくる顧客が圧倒的に多いそうです。今後は今まで以上にネット査定が一般的になっていくでしょう。

不動産一括査定サイト経由でどれぐらいの人と面談できるの？

ネット査定の申し込みを10人受けて、面談できるのは1人〜2人だそう。

一括査定を申し込む顧客は、複数の不動産会社と連絡をとることになります。すると、すべての業者と真剣に取引をするのが面倒くさくなるかたが多いのだそう。

そうした理由から査定を申し込むとすぐに不動産会社から連絡がきます。他者に先駆けてコンタクト取ることで面談できる確率が上がるのだそうでう。

また、簡易査定では顧客と面談する機会欲しさに高額の査定額を提示する不動産会社が多いのだそうです。依頼側としては高く売却したいですしね。こうした理由から、簡易査定額が無闇に高い会社は要注意ですね。

査定を受けてみてどうだったか？（訪問査定まとめ）

実際に訪問査定を受けて、査定額に対して「納得」することができました。

簡易査定では査定額の根拠がイマイチわかりませんでしたが、実際に訪問査定を受けたことで評価されている点、評価されていない点を理解できました。

家の状態は実際に見てもらわないとわかりません。リフォームしているからプラス査定とか、隣の家が汚いからマイナス査定とか、ネットで調べた情報で判断するのは分からないですよね。

また、査定前には「どんな営業マンが査定に来るのか…？」と不安に思でしたが、考えすぎていたようです。家の査定を担当してくれた方にはとても良い印象をもちました。

• 対応が丁寧＆早い（電話・メール）
• ガツガツ営業しない
• 清潔感があり、柔らかい印象

査定額に加えて、担当者の人柄も判断要素に加えられるといいですね。スムーズに売却が進んでも半年程度関係を持ち続けることになります。査定の時点で苦手意識を持ってしまう担当者だと大変ですよね。

一括査定を受けるなら

イエイ不動産売却査定

参照：不動産一括査定サイト「イエイ」で実際に査定をしてわかったこと

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