不動産売却の基礎知識

不動産を売却する前に知っておきたい「双方代理」と「囲い込み」

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これから不動産の売却を考えているあなた!「双方代理」「囲い込み」という言葉を聞いたとこがありますか?

この言葉に対する知識の有無で、あなたの不動産売却の成果を大きく変える可能性があります。

この記事では不動産売却する上で、知っておきたい「双方代理」と「囲い込み」ついて解説します。

 

不動産仲介する際の手数料

今回のテーマの「双方代理」と「囲い込み」について理解をするためには、まずは不動産取引時の仲介手数料について知る必要があります。

売買価格(消費税抜き) 仲介手数料(消費税含む)
200万円以下 5.4%以内の額(=5%+消費税)
200万円超400万円以下 4.3%以内の額(=5%+消費税)
400万円超 3.24%(=5%+消費税)
全ての売買価格に適用する簡易計算 (3%+6万円)×1.08%

 

不動産取引の双方代理

一般的にイメージされる不動産売却時の登場人物は、

【売主】【買主】【不動産会社(売主代理)】【不動産会社(買主代理)】

買主、売主に代理人がついて取引を行います。売主と不動産業者、買主と不動産会社でそれぞれチームを組む形になります。

 

一方で、登場人物が

【売主】【買主】【不動産会社(双方代理)】

 

このように、不動産業者が売り手と買い手双方の代理人(仲介)を兼ねることで2倍の手数料を得ることができます。法律的には問題ありませんが、売主と買主どちらからも手数料をもらうって違和感がありますよね。

健全に双方代理になれば問題はないのですが、利益を出したい不動産会社が、【売主】と【買主】の両方を仲介することを目指すことで問題が発生します。

不動産取引の囲い込み

売り情報を得た不動産会社は、売主と仲介契約を交わしてレインズに情報を載せます。

レインズに掲載された情報は不動産会社が閲覧できますので、第三者の興味がある不動産会社から連絡がきます。本来、不動産会社間のやり取りを経て売り手に相談がいくのですが、そうはならないケースがあります。

○○不動産会社
レインズで不動産Aを見たのですが、ご紹介いただけますか?

☓☓不動産
申し訳ありません。その物件は購入希望者がいるため、ご紹介できません

 

当然ですが、不動産業者☓☓は売手・買手の両方の仲介をしたいので自社で買主を探します。

買主が見つかっていない場合に、第三者からの依頼に対して虚偽の対応をすることを顧客の「囲い込み」と呼びます。これは不動産会社の利益を増やすためだけで、売主・買主双方にとってメリットは一切ない行為です。

さらに、自社で買主を見つけられない場合は、売り出し価格を下げることで買い手を見つけようとします。

 

☓☓不動産会社
当初の売値は3,000万円でしたが買い手が現れないので2,500万円に値下げしましょう!

売主
え、そんな…(とは言え早く売らないと大変だから仕方ないか…)

 

売却を急いでいるときにこんなことを言われたら、断りたくても断れません。

 

●売買価格3,000万円、片手代理

(3,000万円×3%+6万円)×1.08%=103万円

●売買価格2,500万円、双方代理

(2,500万円×3%+6万円)×1.08%×2=162万円

 

※売主or買主のみの代理をする場合を片手代理と呼びます。

片手代理にて高額売買を狙うより、双方代理にしたほうが不動産会社の利益になります。

不動産を高く売る<会社の利益を優先する

なぜ不動産会社が双方代理にこだわり、囲い込みをするのは十分理解していただけるでしょう。

この「囲い込み」は違反行為ですが、表に出にくいのが実情です。

 

不動産に関する理解を深めることが大切

不動産取引の制度は、不動産取引の知識がない人に有利にはつくられていません。

  • 不動産価格の根拠
  • 不動産業界の収益構造

これから不動産売却を考えている方は、少なくともこの2点を理解してから不動産売却に取り組んで下さい。

不動産の知識がない人にとって不動産価格の根拠を知ること困難なので、不動産一括査定を上手に活用しましょう。一社の査定ではわかりにくいですが、複数の不動産会社から査定を受けることで、不動産の本来の価値が理解しやすくなるはずです。







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