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不動産査定方法の基本【取引事例比較法】

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取引事例比較法は、近隣不動産の過去の取引事例を元に不動産価格を算出する方法。

具体的な手順は以下のようになります。

  • 対象不動産と条件が近い取引事例を収集・選択
  • 対象不動産の事情補正・時点修正
  • 地域的要因及び個別的要因の比較

それぞれの手順の詳細を確認していきましょう。

 

対象不動産と条件が近い取引事例を収集・選択

まずは過去の取引事例から売却したい不動産類似しているの条件の取引を収集します。取引事例は近隣地域又は、同一需給圏内の類似地域に存在する不動産から選択。収集した取引事例が多いほど平均値に近づくため適正な価格が算出できます。

例えば、東京都世田谷区の物件を査定したい場合の収集対象は世田谷区内。世田谷近郊で同様の事例が見つからない場合は、近隣の地区の事例を参照します。この場合は杉並区や中野区になります。

対象不動産の事情補正・時点修正

事情補正

不動産は事情によって相場より高額、もしくは安価で取引されることがあります。そこで取引価格が著しく相場から離れている場合は補正をする必要があります。例としては、「売主が相場を知らずに市場価格の半分の価格で売却した」「知人間での取引で市場価格の半分の価格で購入した」「売主が1日も早くお金が必要で市場価格の半額で売却した」など。こうした取引事例は比較対象にはならないで適正価格に補正します。

時点補正

取引された時期によって取引価格は異なります。変化する内容は大きくわけると、自然的要因・社会的要因・経済的要因・行政的要因の4種類。同じ場所であってもこうした背景が変わると取引価格が変わります。例えば「液状化現象が起きる前後」「オリンピック開催前後」「土地利用に関する法律の施行前後」など。こうした時点補正がある場合は補正します。

 

地域的要因及び個別的要因の比較

地域的要因

同じ地域内で面積が同じ土地を査定する場合、「隣が公園」と「隣が工場」の物件では取引価値が違いますよね。こうした場合は地域的要因を補正します。

 

個別的要因

「土地の形状」・「接している道路の幅」・「日当たり」など全く同じ条件の不動産はありません。こうした個別的な要因を補正します。

 

おわりに

取引事例比較法は不動産査定の現場で一番多く使われている査定方法。解説したとおり様々な要素の補正を行った上で査定価格を算出していますね。取引価格に変化を与える要因を知らない人が査定を行うと、都合の良い条件だけを取り上げて査定額が高額になる場合が多いです。ノウハウを蓄積している不動産会社に依頼することが正確な査定額が算出できる理由がおわかりいただけると思います。本気で売却を考えている方には、不動産会社での査定をお薦めします。

最後に取引事例比較法で査定額に変更を与える要因を記載しますので、ご参考にして下さい。

日照・土地の形状・道路の幅・道路の種類・駅までの距離・商業施設までの距離・上下水道・都市ガスの有無・公共施設の配置状況







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